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敷金とは
賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものである。
現状回復の基本的考え方
敷金とは
賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものである。つまり敷金とは、“賃貸人に、何かあったときのために預けておくお金”なのです。ここでいう“一切の債権”とは賃貸人の賃借人に対する“未払い賃料債権”と“損害賠償債権”が主に上げられます。損害賠償債権がいわゆる敷金の返還・原状回復の義務から生じるものなのです。
礼金とは
賃貸住宅契約時に、賃借人が家主に支払う一時金の一つです。契約が終了しても通常、返還はされません。礼金は慣習によるもので、法律的な根拠はありません。また金額の基準も地域差が濃厚で、関東では家賃の1〜2ヶ月分が多く見られます。最近は、家主が空室を防ぎたい等の理由により、礼金を徴収しない賃貸物件もあります。
保証金
貸ビルで、テナント料の滞納や損害賠償を担保するために支払われる金銭を、保証金といいます。
貸家の敷金に当たります。
保証金は、敷金と同様に、退去時まで無利息で据え置かれるのが一般的です。
権利金
借地権や借家権の設定・移転の対価として、地代や賃料以外に支払われる金銭をいいます。借地権や借家件は法律によって保護され、長期間にわたって存続するため、財産権のように取り扱われています。そのため、借地権などの設定(契約)に際しては、地域によって決まっている借地権割合に応じて(住宅地では更地の60〜70パーセント程度)、権利金が授受されます。また、借地権が譲渡されるときにも、その対価として権利金が授受されます。また、借家権の場合には、礼金と同じ意味で使われるものや、営業権(暖簾代)を意味するものもあります。
敷引き
契約当初に支払った敷金の一部もしくは全額を、退去する時に「修繕費用」や「破損費用」に当てて借主に返還しないというものをいいます。通常、修繕費などとして返還しない場合がある時は、契約書等に記載してある必要があります。
現状回復義務とは
原状回復義務とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧することである。これはガイドラインにより定義されているものですが、このような費用は賃借人側で負担するとし、その他、経年変化や通常損耗等については賃貸人側で負担することとしています。原状回復とは賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないということを明確にしているのです。
善管注意義務
Ａ．経年原価と通常の
使用損耗の価値判断基準
【A】賃借人が通常の住み方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
【B】賃借人の住み方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの〈明らかに通常の使用などによる結果とはいえないもの）
【A】+【B】基本的にはA、すなわち賃借人が通常の住み方、使い方をしていても発生すると考えるものであるが、賃借人が修繕費用の全てを負担する事となると、費用配分の合理性を欠くため、年数が多いほど負担割合の減少と考えられる
貸主負担の具体例
家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡 テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ） 壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち 借主所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡 下地ボードの張替が不要である程度の画鋲・ピンの穴 耐用年限到来による設備・機器の故障・使用不能 構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂 特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し・表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜等の取替え、破損・紛失していない場合の鍵の取替え フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、専門業者による全体のハウスクリーニング
消費者契約法の影響
消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
第十条 民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
あなたにも義務があります借りた部屋は大切に使い、大家さんに返しましょう
善管注意義務（保管義務）について
入居時の遵守事項でもご紹介しているように、持ち主の大家さんから借り受けて使うものですので大切に住まなければいけません。善管注意義務とは、借りたものを善良な管理者として、注意を払って使用する義務のことです。賃借物を故意に破損したり過失があると認められた場合は、賠償の義務が生じます。また、油汚れ、臭気、タバコのヤニ、結露や湿気によるカビ等が特に問題になりますが、掃除や換気などのメンテナンスを怠り通常の清掃で落ちない状態まで放置していた場合には、善管注意義務違反になります。
民法でも規定されています
１．賃料を払う義務
２．賃借物の善管注意義務
３．賃借人は賃借物の使用・収益に必要な修繕をなす義務を負う
４．陳謝k物の用法遵守義務（契約時に契約した使い方以外の目的に使ってはいけません）
５．賃借物返還義務
６．原状回復義務
７．修繕義務特約に基づく修繕義務の履行
あくまでも目安です
更新料 更新料は無効!?貸主に返還命令が出た!
賃貸住宅の「更新料」の支払いを義務付けた特約は賃貸借契約法に違反しているため、「無効」であるとの判決が2009年7月23日に京都地裁で出されました。これにより、貸主には更新料の返還が命じられました。特約そのものを無効とした判決は初めてのことであり、注目度が高まっています。今回のケースは、京都市の賃貸住宅に入居していた20代の男性が、2年ごとに更新料を11万6000円支払う契約を結んで2006年4月に入居しました。08年1月に更新料を支払って、同年5月に退去しており、男性は同年10月に「借主には賃料の支払い義務しかないのに、更新料条項は正当な理由もなく費用負担を強いるものである」と提訴。
この判決は、京都地裁により貸主に更新料の返還が命じられたのです。その理由として辻本利雄裁判長は、
◎更新料は、更新後に実際に賃貸住宅を使用した期間の長さに関わらず支払われるもののため、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない
◎また、入居者が特約の趣旨を明確に説明されたうえで合意しない限り、賃借人の利益を一方的に害することになるため、消費者契約法（※）上無効である
と指摘しています。この裁判では、原告の男性は入居時に支払った保証金35万円も返還を請求しており、判決ではこれについても全額返還を命じられています。
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事例１